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楼市调控继续升级,广东、深圳、天津等城市接连发布多项针对楼市的调控政策。其中,严查经营贷资金违规流入楼市成为重点。

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另一方面,市场对贷款资金买房的需求依然较大。《证券日报》记者在调查中发现,仍有贷款公司、担保融资公司通过多种方式违规协助提供经营贷购房,并向记者保证其操作“安全”。

部分信贷中介机构工作人员还向记者透露,为了完成放款量的任务,会根据客户的要求匹配不同银行的贷款产品,在名下没有经营企业的情况下,可以包装“公司”,但不收取任何费用。

银保监局再出手

提高挪用经营贷成本

6月1日,银保监会召开了主题为“近期监管重点工作新闻通报”的新闻发布会。此次会议明确,将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作,促进房地产市场平稳健康发展。

此前,广东银保监局发布《关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示》,风险提示称,广大金融消费者要对此类行为提高警惕,选择银行业金融机构和正规渠道获取金融服务,警惕“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款背后隐藏的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,后续房贷市场大整顿工作将全面铺开,各类贷款业务需要合规操作,相关房企和中介也需要深刻理解银保监会的监管精神。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是支持中小企业经营的普惠性贷款,更是被明令禁止流入楼市的。而现实生活中,经营贷流入楼市并不少见。尤其是当经营贷利息低于按揭贷款时,在一些中介机构的诱导下,部分购房者利用注册的公司骗取经营贷,用于支付首付款。

部分贷款中介

称“可操作”经营贷

尽管监管严查经营贷、消费贷流入楼市,但《证券日报》记者近期仍然多次接到贷款中介的电话,询问是否需要经营贷、消费贷。其中不乏打着银行下属贷款机构旗号,实为贷款中介公司的客服人员,以 “利率低”“时限长”“放款快”等理由诱导购房者,推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金购房,暗藏诸多违规操作。

一家宣称是北京银行直属信贷中心的工作人员对记者介绍:“近期房屋抵押经营性贷款利率优惠比较大,优惠后年息最低3.5%,10年期。”

当记者问及利率为何如此低,“放贷款也会有考核指标,这个月放款量还没达到要求,我们员工也承受着考核压力。”上述工作人员向记者透露,为了完成放款量的任务,我们会根据客户的要求匹配不同银行的贷款产品,在名下没有经营企业的情况下,可以包装“公司”,且不收取任何费用。

他还补充说:“目前贷款的人比较多,监管为了调控,对各家银行都有要求,而银行自身也要完成放款指标,所以银行把放款量的任务交给我们。”

此外,其他几家贷款公司也电话告知记者称,能帮助客户“包装”公司,申请到较低利率的经营贷资金。“从进件到放款大概十天左右,在名下没有经营企业的情况下,可以提供公司。之所以能够保证没有风险,是因为与银行有合作关系”。

对于上述贷款中介的操作,一位银行个贷经理向记者透露了其中的套路,“中介先是以低利息等口号进行宣传,诱惑客户上门办理贷款;而在办理中途以各种理由收取渠道费、中介费,最后客户的真实借款成本其实并不低。”并且其还表示,“经营贷多是3年、5年期等中期贷款,套取用作购房风险很大,如果到期后还不上本金,可能还会陷入还钱的无底洞中”。

严跃进对《证券日报》记者表示:“实际上类似违规的做法有很多,也说明银行任由一些合作伙伴类似小贷公司等乱营销,且有误导性的营销,这都是后续需要积极管控的内容。所以一方面是银行自己内部需要统一营销口径,另一方面是银行和外部的合作需要进行严管。”

监管对贷款公司

开启专项整治

尽管监管三令五申禁止信贷资金违规流入楼市,但是近期仍有多家银行因此受罚,且违规成本也在升级。例如,6月8日,北京银保监局公布6张行政处罚信息,涉及4家银行及旗下分支机构,处罚缘由主要包括“个人消费贷款、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则违法行为”“采用不正当手段发放个人经营性贷款”等,对机构处罚金额达530万元,相关责任人也遭到行政处罚。

从银保监局开出的罚单也让部分银行贷款管理的漏洞暴露无遗。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,对于跨行资金划转,主要在地方金融监管部门的协调下,不同的银行之间建立资金从银行流出去以后再跨行之间的追踪,所有的银行都应该配合,去开放信息查询,才能把问题堵住。

“只有监管层将数据集中,进行挖掘和关联性分析,并结合房产买卖登记的信息,才可以通过联合执法的方式,发现经营贷的流向。单靠银行单兵作战是不现实的。” 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示。

近期部分热点城市加码整顿经营贷违规炒房乱象,特别是对近期出现的中介对接、一条龙服务等资金违规流入楼市的现象加大监管。例如,近期,广州地方金融监督管理局要求小贷公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务,对存量尽快压降、结清,不得直接或变相发放住房按揭贷款。深圳也约谈多家赎楼担保公司和小贷公司,要求全面排查经营用途贷款担保业务。

“继此前对经营贷进行管控后,此次广深两地对违规流入楼市资金进行重拳监管,意味着被监管的对象进一步扩大,目前从传统的商业银行增加到融资担保公司、小贷公司,真正体现了在金融贷款市场方面堵住漏洞的导向。”严跃进向《证券日报》记者表示,严查“赎楼贷”等业务、严管非银行金融机构的贷款业务,成为近期的监管重点,相关购房者也需要注意风险。其他城市预计也会推进,主要是二线城市。

盘和林认为,排查经营贷违规流入楼市,需要多管齐下,比如过桥贷和赎楼贷,都是经营贷流入楼市的途径,以短期贷款转换过桥的方式,将经营贷变现用于买楼。说明地方金融监管部门已经开始重视从根源上杜绝经营贷流入楼市的问题,不把经营贷流入楼市的渠道打掉,是没有办法从根上得到治理的。

经营贷违规入楼市一直是监管严查的领域。高压之下仍乱象不止的背后,有多个主体的共同推动。“在监管强调控下,资金通过经营贷、消费贷违规流入楼市,主要原因就是按揭收得太紧,很多买房人贷不到款,那就要通过类金融机构去融资。另外,对于很多买房人来讲,需要赎楼,为了降低赎楼的周期,需要借助中小金融机构,因为目前按揭贷款周期太长,这是最根本的原因。最后,整个银行资金面比较宽松,那么经营贷的利率相对来说还是比较低的,未来要堵上这个漏洞,在信贷上要有合理的需求。”李宇嘉认为。

不过,在盘和林看来,“贷款中介”生存的土壤是利益驱动。整治的方式在两个方面:一方面是市场监管层面,严监管,要求数据真实性,保持处罚高压态势;另一方面是楼市,要稳定楼市预期,防止对房价的单边预期,防止楼市出现泡沫杠杆双高局面。

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