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“安庆的房价不高,你看旁边合肥和芜湖,都涨成什么样了?安庆的房价迟早要涨!”安庆城区一家链家门店的置业顾问金莉莉告诉《每日经济新闻》记者。

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近日国家统计局公布的70城房价数据显示,4月新房价格环比上涨城市为62个,二手房价格环比上涨城市为56个。而安庆的新房和二手房价格在4月份环比、同比均为下跌。

事实上,《每日经济新闻》记者查询发现,近一年安庆新房价格除在2020年9月-2021年1月环比上涨外,其余月份均为负增长;而近一年里,安庆的新房价格同比、二手房价格同比环比均为负增长。

作为安徽西南区域的中心城市,安庆有着“黄梅戏乡”“千年古城”之称,是一座典型的三线城市。安庆房价在经历了2016年前后的一波上涨热潮后,伴随着棚改退潮,开始逐步向2015年回归。

房价持续下跌,购房需求存忧

国家统计局数据显示,4月份安庆新房价格环比下跌了0.3%,同比下跌1.2%;更能反映市场趋势的二手房价格同样为下跌——环比下跌0.2%、同比下跌2.6%。

《每日经济新闻》记者观察发现,安庆房价下跌趋势从一年多前便开始出现,即便是疫情得到有效控制后的强力复苏,也没能让房价实现同比正增长。2020年5月,安庆市新房价格同比跌幅连续5个月逐月放大,虽然从去年10月起跌幅开始减缓,但负增长的情况并未有改观。

二手房的跌幅更甚新房。记者粗略统计发现,安庆二手房价格月平均同比跌幅达到2%。今年春节后,这一趋势还有扩大迹象。同时,新房与二手房价格指数与2015年房价相比,逐月走低。

对于记者咨询的一套挂牌单价11000元、位于迎江区的次新毛坯房,金莉莉介绍:“这批房子就快‘满2’了,你别看房东挂牌一万多,其实也不是不能谈的。你们只能看到网上的价钱,其实成交价你们不知道的。这附近差不多都是这个均价,房东买来价格也不低哦,7000-8000元。”

“安庆算是一个比较典型的较低能级城市。2017-2018年安庆市场比较好,一方面原因是当时全国推行棚户区改造,拆迁量比较大释放了比较多的资金,推升了买房需求;另一方面是当时房企做全国化布局推进的很快,一些品牌房企会下沉到安庆这种类型的地级市市区做布局,也推动了地价的上涨,所以当时地价推涨房价的情况也存在。”

同策研究院高级分析师李霄霄告诉《每日经济新闻》记者,房价上涨会进一步推动市场刚需、改善的集中入市,所以从全国到城市来看,很多三四线城市在上一轮市场上完成了相当一部分积压的改善型需求释放。

“市场发展到今天,面临的主要问题是棚改退潮,房企资金进一步受限;市场房价不涨甚至下跌,居民买房的需求不再急迫。这些原因共同造成当前部分城市的房价持续下跌。”李霄霄表示。

从上海易居房地产研究院《中国百城房价报告》近5年数据可见,2020年安庆市新建住宅月平均销售面积10.92万平方米,与同省的周边城市(芜湖市20万平方米、蚌埠21万平方米、马鞍山19.4万平方米)相比仅有50%水平。

在城镇化进程中,安庆的经济与人口增速表现平平。2020年,安庆市全年生产总值2467.7亿元,排在安徽省第五位;全年城镇常住居民人均可支配收入35947元。第七次人口普查结果显示,安庆市常住人口416.5万人,排在安徽省第六位,比马鞍山多100%、比蚌埠多30%、比芜湖多20%。

从安徽全省占比来看,安庆常住人口占比从10年前的7.52%下降到如今的6.83%。在此背景下,刚性需求能否支撑前些年安庆房地产扩张的规模?

克而瑞研究曾对安庆市场作出判断:“客户刚需为主,价格敏感性高;住宅多为高层、小高层,主推面积段为110~130平方米三房,且户型同质化严重。”

土地价格走高,单价地王诞生

一边是房价持续走低,一边却是地价接连创下新高。

4月16日安庆土拍,东部新城及老城区两宗地块被十几家房企争抢,最终成交总金额高达8.35亿元。其中安徽万兴置业有限公司以3.8亿元拿下的“庆自然出字〔2021〕015号”地块,楼面价达7359.19元/平方米,成为新的单价“地王”。

据新安大数据研究院显示,4月份安庆共成交7宗土地,成交楼面价7740元/平方米,为全省第二贵(仅次于合肥)。

李霄霄指出,“在商品住宅市场之外,土地市场出现局部热潮也可能发生。背后的原因可能是多方面的。从全国来看一是房企或城市公司面临生存压力,不拿项目可能就意味着团队解散,有些时候是被迫抢地,所以今年两集中土拍政策出来后,部分房企担心在核心城市拿不到足够的地,主动在一些还不错的低能级城市拿地;二是主动操盘,在一个城市有大量低价土储,通过拍出低总价、高单价的土地提高整体土储的估值,也利于营销,比如安庆这次拍出新地王的房企之前在安庆也有土储。”

记者注意到,目前安庆市中心位置最好的二手住宅均价为1.1万元/平方米,大部分住宅价格在7000元/平方米上下,并且目前在链家平台安庆在售的存量二手房达到23793套,按照2020年安庆平均销售面积10.92万平方米折算(按100平方米/套),已经是全市整年的销量之和。

新房二手房销量不振、土地价格走高之下,安庆的房价又将如何变化?

“对于安庆这样人口净流出、产业支撑能力有限的城市来说,市场每年正常释放的需求本就有限且相对稳定,经历上一轮集中释放后市场进入低谷期是正常现象。如果前期市场土地及商品住宅供应过剩,在需求无法支撑的情况下,房价也面临着持续下跌的压力,直到市场出清或有新一轮的外部刺激推动需求释放。”李霄霄表示。

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